2017博客來國際書展

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來源：湖南高院微信公號 轉自：中國法院網 特別提示：凡本號註明「來源」或「轉自」的作品均轉載自媒體，版權歸原作者及原出處所有。所分享內容為作者個人觀點，僅供讀者學習參考，不代表本號觀點。如有異議，請聯繫刪除。 婚姻，有因房而合，也有因房而散！無論怎樣，我們都必須搞清楚幾個問題，就是：你認為是你家的房子到底是不是你的？更有可能，是你個人的房子卻能變成夫妻共有，夫妻共有的房子卻變成個人所有。 ▌一、屬於個人房產的6種情形 1、一方婚前以個人財產買房，結婚前已取得房屋產權證並還清全部貸款的，屬於夫妻一方的個人財產; 2、一方婚前以個人財產買房，結婚前已還清全部貸款，但結婚後方取得房產證並登記在自己名下的，仍應認定為夫妻一方的個人財產，另一方無權要求分割; 3、婚後夫妻一方以個人婚前財產買房，支付了全部房款，並登記在自己名下的，如並非投資經營行為，屬於一方婚前財產的轉化，應認定為一方個人財產; 4、結婚後，一方父母為子女出全款買房，房屋登記在該方子女名下的，視為只對自己子女一方的贈與，應認定為夫妻一方的個人財產; 5、個人婚前購買的房改房，除當事人另有約定外，屬於一方婚前財產，離婚時不作為夫妻共同財產分割; 6、一方婚前建造，婚後夫妻雙方共同居住使用的宅基地房，如雙方無相反約定，該房屋屬於個人婚前財產，應歸婚前建造房屋的一方所有。如果因婚前建房而產生的債務是用婚後共同財產償還的，那麼得到房產的一方應按償還債務總額的一半給另一方相應的補償。 ▌二、屬於夫妻共有房產的15種情形 ... 1、一方婚前以個人婚前財產買房，支付了全部房款，原登記在一方名下，後變更登記在雙方名下的(即加名)，應認定為夫妻共同財產，其實質為一方對另一方的贈與; 2、婚前雙方共同出資購房，付清全部房款，房屋登記在雙方名下，根據登記情況認定系按份共有或共同共有; 3、婚前雙方共同出資購房，婚後共同還貸，房屋登記在一方名下，婚後共同還貸部分及其所對應的房屋增值部分應認定為夫妻共同財產，其餘則按出資情況按份共有; 4、婚前雙方共同出資購房，婚後共同還貸，房屋登記在雙方名下，應認定為夫妻共同財產。 5、婚後夫妻雙方用共同財產買房，房屋登記在雙方名下，此為典型的夫妻共同財產; 6、婚後夫妻雙方用共同財產買房，房屋登記在一方名下，仍屬於夫妻共同財產; 7、婚後夫妻一方以個人婚前財產買房，支付了全部房款，但登記在雙方名下的，應認定為夫妻共同財產，其實質為一方對另一方的贈與。 8、結婚前，一方父母為子女出全款買房，結婚後取得房產證並登記在該方子女名下的，視為只對自己子女一方的贈與，應認定為夫妻一方的個人財產; 9、結婚前，一方父母為子女部分出資(首付款)買房，婚後雙方共同還貸，房屋登記在雙方名下的，房屋應認定為夫妻共同財產，父母出資部分則視為只對自己子女一方的贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外; 16、結婚後，一方父母為子女出全款買房，房屋登記在雙方名下的，視為對雙方的贈與，應認定為夫妻共同財產; 10、結婚後，一方父母為子女出全款買房，房屋登記在對方名下的，除非能夠證明出資方父母明確表示向其子女配偶單方贈與，否則視為對雙方的贈與，認定為夫妻共同財產; 11、結婚後，一方父母為子女部分出資(首付款)買房，雙方共同還貸，房屋登記在出資方子女名下的，房屋應認定為夫妻共同財產，父母出資部分視為對雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。離婚分割時可以出資父母的子女一方適當多分; 12、結婚後，一方父母為子女部分出資(首付款)買房，雙方共同還貸，房屋登記在雙方名下的，房屋應認定為夫妻共同財產，父母出資部分視為對雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。離婚分割時可以出資父母的子女一方適當多分; 13、婚後，雙方父母共同為子女出資買房，房屋登記在雙方名下的，該房屋應認定為夫妻共同財產; 14、由一方婚前承租、婚後用共同財產購買的福利房，房屋登記在一方名下的，應當認定為夫妻共同財產; 15、婚姻關係存續期間購買並取得所有權的房改房，應認定為夫妻共同財產，如果登記方主張為其個人所有，須舉證證明該房改房的取得與對方並無任何關係，對方也未因此利益受損，否則應認定為共有為宜。此時，可根據實際情況對出資的一方適當多分; ▌個人房產變為夫妻共有房產的3種情形： ... 1、所有權轉移方式一：婚前贈與 第一種財產所有權的轉移方法：婚前贈與。 贈與是一種無償轉移財產的行為，贈與的法律後果是財產所有權的轉移，贈與完成後，不能把已經送出去的財產再要回來。愛情是什麼?直教人生死相許。命都可以給對方，財產又算什麼。因此，在結婚之前，戀人之間總會有一些財產相互贈與的行為。尤其是有錢人，贈與是他們表達愛的方式。在他們看來，贈與的財產價值越高，他們的愛也就越深。所以他們經常會送房、送車，以博紅顏一笑。 2、轉移財產所有權方式二：夫妻財產約定 根據婚姻法規定，夫妻可以通過財產約定的方式，約定婚前個人財產為夫妻共同財產。 夫妻財產約定與贈與的區別： 贈與以交付、辦理過戶為生效要件，動產交付之後，不動產過戶以後才發生財產所有權轉移到效果，在交付、辦理過戶之前對方隨時可以反悔; 而財產約定直接產生財產所有權轉移的效果，不以辦理房屋過戶、財產交付為條件。當事人可依據夫妻財產約定主張所有權。 前提：雙方具有婚姻關係。財產約定可以在婚前，也可以在婚後;但在婚前約定的話，雙方的約定到結婚的時候才能生效;如果約定之後雙方後來沒有結婚，則約定不產生法律效力。 在形式上，夫妻財產約定是協議、合同的方式;在法律後果上，可以直接起到財產所有權轉移的後果。 為了白紙黑字的證明，約定應採用書面方式。 約定內容：一般是從婚前的個人財產向共同財產進行轉化。 示例：本人位於上海市××路××號301室的房屋一套，在婚後由我和妻子×××共同所有;或者，我和××的所有婚前財產，在結婚之後都屬於雙方共同所有。 3、婚前購置的不動產，婚後雙方共同還貸 《婚姻法司法解釋三》第十條的規定： 夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款並在銀行貸款，婚後用夫妻共同財產還貸，不動產登記於首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚後共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。 根據上述規定可知，一方婚前簽訂不動產買賣合同並以個人財產支付首付款並在銀行貸款，不動產登記於首付款支付方名下的，婚後夫妻有用共同財產繼續還貸，當夫妻離婚時對不動產歸屬，先協商，協商不成，歸產權登記方(如果還有剩餘尚未還清的貸款，因為這是首付方婚前所借，所以是其個人債務與另一方無關)，至於雙方共同還貸的款項，只要是用雙方共同財產支出的，則拿房的一方應該將其中的一半支付給另一方，如果不動產有增值，則雙方共同支付的款項的一半所對應的財產增值部分也應當支付給另一方。 ▌共有房產變為個人房產的2種情形： 1、夫妻間的贈與 《婚姻法司法解釋三》第六條規定：婚前或者婚姻關係存續期間，當事人約定將一方所有的房產贈與另一方，贈與方在贈與房產變更登記之前撤銷贈與，另一方請求判令繼續履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規定處理。 也就是說如果對方送你了房子，一定要去辦過戶手續，不要傻傻的以為對方將鑰匙交給你了房子就是你的。沒有辦理房屋變更登記房子是不屬於你的。 2、採用所謂的「假離婚」方式 對於房產歸屬，夫妻雙方在假離婚時通常會以簽訂離婚協議的方式作出安排。在雙方簽訂的離婚協議中，就可能會約定雙方的共同房產全部歸一方所有，這是有效的。在司法實踐中，絕大多數的裁判觀點認為，《合同法》第52條有關合同無效的規定並不適用於夫妻雙方簽訂的離婚協議，公平性也不是對離婚協議的考察因素，即使離婚協議存在「顯失公平」的情形，也不屬於無效或者可撤銷的情形。 即使將來復婚，復婚前已經分割的財產也很有可能被認定為是婚前個人財產。

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